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中国住房空置率罗生门
来源:腾讯房产 2020/10/14 15:03:29

早上上班路上听交通新闻广播,听到这么一条新闻:

据有关媒体报道,国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住。但是据记者调查,早在几年前这条消息就在网络上传播了,而且据记者对国家电网有关部门的采访,国家电网表示从没有发布相关的信息,内部也没有这方面的统计数据。

主持人说,尽管相关数据被有关单位否认,但是这个消息在网络上被炒作甚至隔段时间就被拿出来抄一遍,足以说明这个问题确实得到非常多人的关注,毕竟住房与每个居民的利益都息息相关,如果真有这么多住房处于空置状态,肯定会对未来房价走势预期、对大家的购房意愿和行为产生很大影响。这也许是个假新闻,却是个关系国计民生的真问题!

不过,简单搜一下,上述关于根据用电数据推测住房空置的数据也不并一定完全不靠谱。有三个旁证:

第一,2018年初,十三届全国人大代表、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文在CCTV2财经频道《中国经济大讲堂》中说他看到一份材料,如果一户人家电表一年有没有用掉20度电为标准,判断该房屋是否是空置房。电力部门数据显示,大中城市房屋的空置率为13.1%,中小城市房屋空置率为13.8%,乡村房屋空置率为14.3%。全国共有7000万套住宅超过半年电费为零,被誉为国际大都市的上海,成为中国空置率最高的城市之一。考虑到陈的身份,他看到的材料应该是可信度比较高的内部数据。

第二,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2017中国城镇住房空置分析》的数据。这份报告指出,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房,它包括两类:一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房,二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。报告指出,中国二线和三线城市住房空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。2017年,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。数据同时显示,商品房的空置率在所有住房类型中位居第一,且呈持续上升趋势,达26.6%。

第三,百度上搜到一份专利文件,标题是“一种基于居民用电行为的房屋空置率计算方法”。申请(专利)号:CN201610042842.2;申请日期:2016.01.22;公开/公告号:CN105719198A;申请(专利权)人:江苏省电力公司电力经济技术研究院;北京清软创新科技股份有限公司;家电网公司。有关介绍显示,本发明公开了一种基于居民用电行为的房屋空置率计算方法,该方法通过统计区域内居民用电总量和常住居民数量,计算居民日用电基数和浮动范围,计算小区满置电量,跟踪居民用电行为,得到实际用电量,利用实际用电量与满置电量,计算房屋空置率。本发明通过计算房屋空置率,可推算未来居民用电需求状态,为电力配套设备的生产、建设提供理论依据,以方便合理部署各小区的电力设施。

基于以上材料,中国的住房空置问题是实实在在存在的,而且基于用电数据确实是一个比较好的推算住房空置率的方式,特别是上面专利文件,还综合考虑了很多因素,设计了相对科学的空置率计算方法。从这个角度看,网络上有关国家电网相关统计数据可能并非无中生有、空穴来风,因为上面的专利文件申请人之一正是国家电网公司。

当然,基于用电量推算住房空置率,至少还需要考虑以下几个因素:一是,延时装修带来的新房空置。例如,A买的一套准备自住的商品房,11月份交房,天气冷,不适合装修,准备到第二年的四五月份开始装修,这段时间用电量肯定符合空置的标准,但显然是一种正常的空置状态。二是,装修后通风、散味等导致的房屋空置。现在人们都越来越重视防范装修材料污染和家具味道,很多人选择在装修和刚刚买了家具之后,把房屋晾一晾、通通风、散散味,然后再入住。这些房屋不仅仅是新建住房,也有很多二手房重新装修的。三是,房屋转让出售的空置期,比如B有一套房屋想卖掉,但是从清空房屋到最终找到合适的购房人,有些时候可能会有超过半年的时间。四是,临时性到外地工作生活导致的房屋空置。例如,农村人举家去城里打工,农忙或者春节等要回家的,这个也是正常的房屋空置。再比如,现在很多父母为子女照顾小孩儿而到子女家同住,那么自己的房屋就会半年一年甚至两三年内阶段性空置,这个也是正常的现象。我还知道,有些双独夫妇生了孩子,外公外婆、爷爷奶奶轮流帮忙照看孩子,半年一轮换,这样就会产生两套用电量数据标准下的房屋空置。西南财大的报告好像把这个因素也算进了空置住房。五是,部分已经建成,但尚未出售出去的商品住房,这个统计局每月都有公布数据,一般在300-500万套之间,这其中也有部分可能建成超过半年,但尚未出售出去的,属于正常的销售周转周期之内的。

说到这里想起来,2010年的时候,曾参加一个大领导们牵头的房地产研究课题,当时很多大领导就说,中国上次搞房地产信息普查是在1980年代初了,过去几十年新建了很多住房,也拆了很多住房,全国到底还有多少套住房、是怎么分布的、有多少是空置的等等都不知道,因此建议国家也尽快再组织这么一次全国性的房地产信息普查。据说2015年那次全国经济普查,有一个长表项目,其中就包括了详细的住房信息调查,但是后来一直没有看到详细的数据和分析。


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