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港龙地产通过港交所聆讯:收益主要由9个项目贡献 总土储不足600万平
来源:网络 2020/6/29 8:49:52

 中国网财经6月28日讯 港交所近期发布的消息显示,港龙中国地产集团有限公司(简称“港龙地产”)上市申请已通过港交所聆讯。

  港龙地产表示,此次IPO所募资金,主要用途有以下几个:为土地收购成本及潜在开发项目提供资金;支付江南桃源、山水拾间、港龙?湖光珑樾、泊翠澜境及君望美庭等现有项目的建筑成本;用于一般运营资金用途。

  据中国网财经记者了解,港龙地产2019年10月22日首次向港交所递交招股书,至2020年4月22日届满六个月失效,5月12日,港龙地产再次递交招股书。

  资料显示,港龙地产2007年在江苏常州成立,主要业务范围在江浙沪地区,包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市,2018年开始进军一线城市上海以及河南省和贵州省内等主要城市。2019年7月,港龙地产将总部迁至上海。

  港龙地产称,公司收益主要来自四个城市的9个开发项目的物业开发及销售。截至2019年12月31日止三个年度,物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.6亿元及19.78亿元,复合年增长率为113.5%。

  截至2020年3月31日,港龙地产在21个城市拥有53个开发项目,总土地储备为544.44万平方米,其中可销售及可出租建筑面积为26.08万平方米的已竣工项目;总建筑面积为475.17万平方米的开发中项目;及总建筑面积为43.19万平方米的持作未来开发物业。港龙地产表示,拟采取多元化土地收购策略,丰富及充分利用土地储备,支持业务增长。

  【此前报道】

  港龙地产IPO无进展:债务压力大曾向股东高息借款 新执行总裁面临多重问题

  中国网财经4月14日讯(记者 舒越)去年10月22日,港龙中国地产集团有限公司(简称“港龙地产”)向港交所递交了招股说明书。如今,近半年时间过去,港龙地产的IPO未见任何动响,官网也一直处于“升级中”状态。

  不过,港龙地产的各项业务仍在稳步推进,日前还迎来了一位新执行总裁。今年3月,有媒体报道称,中梁地产北方区域集团原总裁姜炜已离职,下一站港龙地产,任执行总裁。中国网财经记者试图向港龙地产核实,但截至发稿未能取得联系。

  资料显示,港龙地产2007年在江苏常州成立,主要业务范围在江浙沪地区,包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市,2018年开始进军一线城市上海以及河南省和贵州省内等主要城市。2019年7月,港龙地产将总部迁至上海,同年10月在港交所递交招股说明书。

  规模小,年度营收不足20亿元

  尽管经过了十余年发展,但港龙地产无论从销售业绩还是土地储备来看,都只能算是小型房企。招股书显示,2016-2018年及2019年1-6月,港龙地产物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元及5.9亿元;溢利及全面收益总额分别为3938万元、3283.1万元、3.32亿元和6965.9万元。

  土地储备方面,截至估值日期,港龙地产在20个城市的56个开发项目的土地储备为471.54万平方米,包括84631.51平方米已竣工项目、389.35万平方米开发中项目、73.72万平方米持作未来开发物业。

  中国网财经记者注意到,港龙地产目前对合作开发颇为热衷。据记者不完全统计,港龙地产近年来合作的房企包括碧桂园、万科、融创、弘阳等。

  有房地产行业评论员告诉中国网财经记者,在规模快速扩张中,大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用,但是合作开发毕竟是把双刃剑,长期销售权益比例太低,并且总土储资源不是非常充足,或将导致业绩与营收规模的增长乏力,而销售规模增幅逐渐收窄、营收规模的下降,都可能降低外界资本对企业的前景预期。

  那么,港龙地产热衷合作开发的原因,是自身资金不足、还是通过扩大流量规模以完成销售目标的权宜之计,中国网财经记者未能获得港龙地产的回应。

  债务压力大,资产负债比率超150%

  与多数中小房企类似,收入暴涨的港龙地产,也面临资金短缺等一系列问题。

  数据显示,截至2019年6月30日,港龙地产的资产负债比率为153.9%,而2016-2018年末的这一数据分别为17%、98.8%和122.1%,资产负债比率不到三年增长了8倍。

  在资产负债比率增加的背后,是港龙地产运营成本的疯涨。以2018年为例,港龙地产当年销售及营销开支为6097万元,同比增加234%;一般及行政开支为9007万元,同比增加201.5%;融资成本净额则为3463万元,同比增加702%。

  港龙地产表示,公司融资主要来自银行借款、信托融资及其他融资。截至2019年8月31日,港龙地产信托融资及其他融资安排占总借款的35.1%,有6.8亿元未偿还。众所周知,信托融资成本一直被业内诟病。港龙地产2019年9月与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排,年利率高达14%;此外,港龙地产同月还向上海爱信信托投资有限公司融资1.07亿元,年利率也高达13%。

  跟股东借款,最高年利率达20%

  中国网财经注意到,港龙地产还向股东们进行高息借款,这体现在“应付非控股权益款项”方面。招股书解释称,该款项是非控股股东为支持项目开发而向有关附属公司支付的垫款,其中金额为9.5亿元和15.6亿元的款项是需要支付利息的,年息为8.0%-20.0%,上限利率近乎于高利贷。

  据了解,港龙地产此次IPO所募资金,将用于支付土地收购成本并且为潜在开发项目提供资金,支付江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦等现有项目和新项目开发的建筑成本以及一般运营资金。

  招股书显示,计划赴港上市的港龙地产,报告期内还曾发生过若干不合规事件,主要涉及6个方面,分别为:未能做出充足的社保及住房公积金供款、未能及时开立社保及住房公积金账户、常州港华和连云港港华项目交付使用时间早于竣工验收合格时间、擅自改变资本金结汇用途、办理行政审批程序/或取得有关必要许可证前开工、取得房地产开发企业资质证书前建筑工程动工。


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