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上海:顶级豪宅降价冷风正使楼市变得异常敏感
来源:新浪地产 2019/11/28 15:56:20

提要:顶级豪宅降价的冷风在楼市趋紧的调控下还是使市场变得异常敏感。

  顶级豪宅降价的冷风在楼市趋紧的调控下还是使市场变得异常敏感。

  近期,有媒体报道,上海一套顶级豪宅降价35%,由之前的报价5.5亿元调整至4.1亿元出售,直降1.4亿元。

  房地产中介称,这套占地4亩、1572.89平方米的“上海第一豪宅”檀宫8号,挂牌两年多无人问津,目前以4亿元出售后依然无人接盘。

  降价的不仅是豪宅,普通住宅也不例外,家住上海闵行区的郑琼(化名)2017年5月通过中介购买了一套170平方米的大三房,成交价970万元,时隔两年,现在同小区同户型的房子挂牌价只有880万元,降幅近10%。

  “上海楼市从2016年‘325’调控政策以来,经历2016年、2017年上涨阶段,从2018年下半年开始降温,今年上半年一二手房地产价格略有上扬,下半年再次降温,当前的房价相比2016年底2017年初时下跌了10%至15%。”上海易居房地产研究院杨红旭接受中国房地产报记者采访时表示。

  “整个行业都有危机意识,现阶段的房地产就像人处于亚健康状态一样,有好转也有恶化的可能。”房地产业内人士表示。

  楼市寒潮 一二手楼价全面下跌

  受调控政策影响,中国房地产报记者在市场走访中发现,下半年随着大量新盘入市,上海市场早已处于供大于求状态,不仅开发商促销走量,各区二手楼盘均呈不同幅度下降趋势。

  根据中原地产官方数据显示,位于上海市中心静安区的三和花园11月25日的挂牌均价7.52万元/平方米,环比上月下降0.4%;徐汇区中海鑫源园11月25日挂牌均价8.39万元/平方米,环比上月下降1.41万元/平方米;嘉定区江桥板块的澜茵华庭目前均价4.52万元/平方米,环比上月下降1.09%;闵行区梅陇二村11月25日挂牌均价4.74万元/平方米,环比上月下降4.24%。

  自2016年3月25日,上海市政府发布被业内称作“沪九条”的楼市调控政策《促进房地产平稳健康发展的若干意见》,提升购房条件和二套房首付款后,让当时很多在沪人士一夜间失去了购房资格。

  2016年10月,全国统一要求调控政策进一步升级,要求提高首付比例;11月28日,上海再出楼市调控新政,提高首付款比例的同时认房又认贷。“325”政策和10月、11月政策的叠加,上海房地产市场进入实质性调整阶段,在多次房地产调控政策加码下,房地产市场逐渐降温,渐入寒意。

  根据上海网上房地产官方数据统计,上海静安区2016年3月成交均价为86371元/平方米,2017年8月楼市高峰期静安区成交均价为126320元/平方米,2018年下半年开始回落。

  今年,12月7日即将开盘的双地铁上盖项目,位于静安区长安路的凯德星茂邸,一房一价表中显示的开盘价为112670元/平方米起,截至11月26日,138套房源现场销售表示目前认筹客户仅为38组。

  即将开盘的上海静安府东区项目也失去了几年前的“红盘”光环,今年开盘价依然维持2018年12月份的水平,在均价8.4万元/平方米的基础上下浮5%。二手房市场中,静安区的三和花园目前挂牌均价仅为7.52万元/平方米。

  在这股楼市寒潮中,即使是上海市中心静安区的销售去化率也大不如前,一二手楼市场整体呈降温趋势。

  整个行业都有“危机意识”

  根据上海网上房地产官方成交数据显示,截至2019年11月14日上海内环以内成交均价为108955元/平方米,内外环间成交均价为55707元/平方米,外环以外成交均价23622元/平方米。

  今年的热门区域临港自贸区,2018年4月高峰期平均成交均价为26840元/平方米,之后呈下降趋势,2019年1月成交均价降为23200元/平方米,降幅达13.5%。今年8月份以来受临港自贸区新政利好推动,2019年10月成交均价为25258元/平方米,价格略有回升,但比2018年4月依然有所下降。

  上海市中心的楼盘去化率大不如前,远郊区的楼盘基本处于卖不动的状态,有数据统计,郊区市场去化率只有20%~30%。对于市场这一现象,中原地产项目部总经理黄韬表示,中原地产在全国30多个公司从2018年开始整体业务量都有一定的减少,业绩受影响较大,中介机构同样会随着市场变化进行调整,甚至会考虑缩减店铺。

  一方面融资环境受阻,房企融资接近冰点,另一方面市场销售不理想。最近,房企高管跳槽,多家中小房企宣布破产的消息时有传出。自今年7月份宁波银亿集团宣布破产重整以来,银亿股份多个银行账户和股份遭遇冻结,最近广州曾经的豪宅开发商颐和地产同样出现多起债务违约。

  根据人民法院公告网消息,截至11月11日,宣告破产的房企增加至431家之多。

  对此,中原地产黄韬说:“整个行业都有危机意识,现阶段的房地产就像人处于亚健康状态一样,有好转也有恶化的可能。”

  楼市明年触底反弹?

  2019年接近尾声,还剩最后一个月,依然有不少楼盘选择在12月份开盘,为年终目标做最后的冲刺,但在全国楼市持续偏紧的调控政策下,短期内很难出现实质性反弹。

  对于明年的房地产市场,杨红旭表示,楼市可能会在明年见底触底反弹的概率比较大,到2021年~2022年市场情况会相对好很多,随着政策面宽松,市场往上走的概率较大。

  对于未来的房地产市场,黄韬则认为,未来3年到5年,房子的投资属性将逐渐退出,中国经济将实现真正的去房地产化,房地产在整个经济当中不占主导地位,房子回归居住属性,将形成中国房地产的全新面貌。

  “房地产还有几年发展期,房企和市场在2026年都还有机会。” 同策研究院首席分析师张宏伟如此说。


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