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南京乐伽公寓“爆雷”引政府介入 长租公寓为何成“跑路”重灾区?
来源:新浪地产 2019-08-10 9:18:04

提要:曾经是资本宠儿的长租公寓,为何短短两年后便频频从风口跌落?

  数十万房东和租客苦等了近一个月,最终也没能等来合理的解决方案。

  8月7日晚9点,乐伽公寓通过微信公众号发布公告,确认公司因经营不善已停止经营,并无法偿还客户欠款。

  一个月前,这家总部设在南京的第三方租房平台,在杭州、南京、合肥、西安等地陆续被曝出拖欠房东租金、租客按时交租却被要求搬离的情况,并出现客户维权。

  在合肥客户投诉当日,乐伽公寓还曾发布辟谣声明,称公司处于正常运营状态。但时隔一日,合肥地区办公地点已人去楼空。

  同样的问题也出现在西安、苏州等地,因乐伽公寓未按时支付部分房东房租,各地都有租客面临被房东扫地出门的窘境。“疑似跑路”事件在全国范围持续发酵,而乐伽公寓的一纸公告,让房东与房客们的最后一线希望破灭。

  8月7日晚间,南京市住房保障和房产局发布通告称,相关区政府按照方便客户、属地调处原则,组织司法所、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。8月8日至8月23日期间,各区12个调处服务点将分批联系已经登记的客户,与客确定协调调解的时间和地点。

  记者偿试拨打调处服务点办公电话,但始终处于忙线状态。

  乐伽反思“高进低出”亏本买卖

  “幸亏自己去年坚持没租给乐伽,朋友的房子租给乐伽3800(元),乐伽放出去2500(元),一看就是要跑路的节奏。”传出乐伽爆雷仓后,有网友在论坛留言称。

  乐伽公寓在公告中称,“通过认真反思,深刻认识到公司‘高进低出’的经营模式存在严重缺陷,已对长租市场带来较大风险,加之公司内部管理制度缺失等诸多因素,造成公司业务全线关停的现状。”

  反思和致歉并不能改变无法偿还客户欠款的事实。接下来,互不相识的房东和租客还将继续面对大的麻烦:房东收不到钱,也可能收不了房;房客已经付了长期的租金,仍有可能被房东驱赶,必有一方遭受损失。

  在7月20日网上发布的一则视频中,西安乐伽公寓多名租客被房东要求腾房。一位房客在视频中表示,“2019年1月租的房子,到现在刚好半年,一次缴纳了一年房租,一方面损失了大笔房租,另一方面房东要收房,现在无处可去。”同时也有网友留言,“房东第二天没收到房费,听到乐伽公寓疑似跑路,就让我们搬离。”

  据同策研究院统计,自2017年2月至2019年3月,已关闭的20家长租公寓品牌中,有13家出现了资金链断裂问题。同时,租金贷、甲醛门等乱象频繁发生。

  曾经是资本宠儿的长租公寓,为何短短两年后便频频从风口跌落?

  同策咨询研究总监张宏伟(博客)接受采访时表示:“此类企业最大的问题在于短期内规模扩张速度太快。带来包括装修在内的各类成本增长速度过快,扩张过程中借了钱,但收入部分来讲,只有‘租金差’,其他的增值收益相对较少。微薄的租金无法支撑。而企业的扩张速度明显高于经营带来的收入或者利润,这些收入无法偿还借贷资金。”

  更何况是屡遭诟病的“高进低出”、租金差为负的亏本买卖。

  长租公寓行业门槛待提高

  “在扩张过程中,前期资本市场环境宽松,企业能够持续不断借钱维持生存发展,当资方对长租公寓停贷、或放贷趋于谨慎,后续缺乏资金来源的时候,而企业还走在扩张的道路上,必然会遇到紧急刹车带来的现金流断裂的风险。”张宏伟指出,类似乐伽公寓的“爆雷”现象在未来可能还会出现。

  资金来源面临断流的情况下,租金收入预期过高也成为压垮长租公寓最后一根稻草。

  7月29日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布报告显示,核心城市住房租金在今年3月及4月季节性调整,6月核心城市住房租金重拾上涨,租金指数104.64,环比上涨0.39%,同比上涨1.17%。报告认为,尽管租金再度上涨,但受经济形势等因素制约,租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

  微薄的租金收入难以维系运营,于是有些企业开始动起了“增值收益”的脑筋。如此前被北京、上海、浙江等多省市叫停的“租金贷”业务,即租客在与长租公寓企业签约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该机构替租客支付全年房租,租客按月向机构还贷,而贷款利息一般由长租公寓企业支付。

  看似方便的租金贷模式,背后却隐藏了巨大的资金风险。少数长租公寓中介服务商将贷款资金用作资金池,利用房租资金和支付期限的“错配”,大量资金在缺乏监管的情况下“不翼而飞”。杭州“安闲居”、魔方金服旗下“魔房宝”先后曝出资金问题,“魔房宝”实际控制人凌某不久前因涉嫌非法吸收公众存款罪被执行逮捕。

  据同策研究院与公寓最前线联合发布的《公寓行业七月报告》,在刚刚过去的7月份,从西安万巢跑路、杭州安闲居资金链断裂、魔房宝涉嫌非法吸收公众存款,再到乐伽公寓,中小长租公寓几乎每周一家爆仓。在激进的市场拓展策略之下,融资环境骤然生变,又缺乏健康的盈利模式,长租公寓的未来充满不确定性。

  也有业内人士认为,调整是行业发展的自然规律。保利公寓副总经理姚志鹏近期在公开场合表示,行业最大的挑战仍然在于对盈利模式的探索。目前国内长租公寓行业竞争激烈,但是尚未出现精准的、高效的盈利模式。

  “长租公寓行业本身作为一个微利行业,使用亏本的生意来扩张规模是不科学的,此类扩张方式的企业没有长久生存的空间。”姚志鹏说。

  对于呼声颇高的构建长效机制、建立准备金制度,易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》表示,“要积极关注长租公寓企业的金融风险,适当在保证金、准备金等方面落实新的政策。首先,保证金或准备金能够发挥防火墙的作用,这有助于对租客形成保险作用;其次,类似资金能够约束企业盲目扩大,真正形成‘成本’的概念;最重要的是,这一制度利好对长租公寓资金面的监控,也是企业稳健运营的保障。”


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