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首创置业下调千亿目标“改道”800亿突围
来源:腾讯房产 2019-03-13 9:15:23

3月10日,首创置业股份有限公司(下称“首创置业”)发布一则公告称,公司拟进行供股的有条件计划。首创置业表示,公司暂时预期每10股将供不多于5股供股股份,而已发行股份总数预期将增加不超过50%。

供股即公司发行新股票让现有股东按持股比例认购。通常情况下,公司供股是为了增资或减债以快速拓展业务。首创置业在公告中表示,预期此举将增强公司资金实力,降低杠杆比率,优化资本结构,支持公司业务可持续发展,并实现进一步突破。

去年销售额未达目标

3月8日晚间,首创置业宣布,该集团(该公司及其附属公司)2018年实现营业收入232.57亿元(人民币,单位下同),同比增长约9%。营业收入的增加主要是由于2018年新竣工入住项目增加以及一级开发业务收入增加。

然而土地一级开发业务周期较长、前期投入较多、资金回笼较慢。该集团营业税后毛利率较2017年下降了1%至26%,主要原因是2018年内一级开发业务毛利率降低。据公告,2017年一级土地开发成本仅为9.71亿元,2018年该项成本直接飙升至约20.81亿元;而相应的业务收入反而减少了330.2万元。

另外,集团签约销售额约为706.4亿元,同比增长26.5%;签约面积306.3万平方米,同比增长27.6%。

在标杆房企销售业绩不断攀升、融资渠道日渐收窄和限购政策逐步收紧的大环境下,各大房企也面临着新的挑战。

在去年举行的2017年业绩发布会上,首创置业提出了两年晋级千亿房企的目标,并提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元,2019年销售额争取突破1000亿元,2020年销售额争取突破1400亿元”。

而在一年后的2019年3月,首创置业将签约销售目标调整为800亿元。

今日(3月11日)举行的业绩会上,首创方面表示,由于2018年上半年房地产市场较为火热,下半年有下降,而公司是重仓在第三季度、第四季度,因而对销售影响较大。加之2018年该集团业务布局偏重于一线城市及热点二线城市,因而签约销售额未达目标。

根据公告数据,在706.4亿元的总销售额中,仅北京地区就占了392.4亿元,同比增长73.7%,占比达55.5%;上海、天津和成渝地区销售收入紧随其后;而非核心城市仅实现签约销售67.3亿元。

负债总额同比涨超20%

实际上,房企规模的扩张离不开多元化的融资渠道。

2018年内,该集团的负债总额达到1315.16亿元,同比增长20.11%;其中,短期借款、合同负债、长期借款、应付债券四项增幅明显,永续债使用规模更是上涨128%至134.76亿元。

值得注意的是,尽管上述四项负债构成增幅明显,但该集团一年内到期非流动负债规模和占比均明显减少,说明其短期偿债压力有所下降,负债结构得到了一定优化。

首创集团在资产负债率方面较为稳健。报告显示,该集团2018年全年资产负债率为77%,与2017年同期基本持平。截至2018年12月31日,该集团的流动比率为2.16,较2017年底的1.69有着一定程度的上升,说明该集团偿债能力较为充分。

但融资规模的增大势必会导致财务利息支出的增加。该集团利息费用由2017年的13.28亿元上涨至2018年的25.71亿元,涨幅达约93.60%,继而对2018年该集团净利润造成了直接影响。

下一步突破点在何处?

近两年,首创置业加快了“走出去”的步伐。

在土地储备方面,2018年,首创置业通过一二级联动、并购与合作开发等方式新获27个项目,土地投资额人民币409亿元,同比增长11.3%。截至2018年12月31日,首创置业拥有土地储备建筑面积1255万平方米,土地储备地上建筑面积966万平方米。首创置业称,现有土地储备规模适中,且核心城市资源充足,可以满足集团未来三年规模突破及业绩提升需要。

在区域布局方面,2019年1月,该集团首次布局广州、佛山和苏州,新获广州增城项目、佛山南海项目以及苏州青剑湖项目。首创置业表示,集团将在持续深化京津冀一级开发资源优势的基础上,深化粤港澳大湾区战略布局,加速向长三角城市圈的扩张。

而首创集团需要实现的,不仅是业务范围的“走出去”,还有业务种类的“走出去”。

文创及产业地产便是首创置业多元化布局的突破口之一。公告显示,2018年内,首创置业新获得北京三露厂项目、北京传媒经营总部项目、北京朗园Park和朗园Station项目。该公司表示,文创及产业地产将成为未来发展的核心业务线之一。

除文创业务外,首创置业还将高科技产业地产和长租公寓作为该公司新的业务增长点。


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