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公积金存一年贷10万:谁家公积金池子见底了?
来源:腾讯房产 2018-09-18 18:47:07

一线城市容易有梦,但太易碎。北京上周末出台的公积金新政再次给打算公积金购房的刚需们一万点暴击。

“我们之前已经听到些风声了,但没想到出得这么突然。出台这一政策的重要原因之一是公积金的资金池没那么多钱了。”北京某知名中介一门店负责人李想(化名)告诉90度。

90度也从不少业内人士处论证了这一信息,如今北京的实际购房需求依旧旺盛,导致公积金缴纳额度赶不上贷款需求。实际上,此前北京就曾多次传出公积金缺口大,而北京也并非个例,早先广州(楼盘)官员就曾说公积金每月缺口6亿元。

根据克而瑞地产研究,广州公积金账户长期入不敷出,公积金贷款发行量明显超出当期归集量,特别是市场高热阶段,公积金贷款需求量显著超标。

虽然北京、广州官方随后都对“缺口”说法予以了否认,但背后关于“钱”的问题并未平息热议和怀疑。在北京出台公积金新政之前,广州在今年7月底就提出,在非广州市和非本人及配偶户籍所在地购房的,暂停提取住房公积金。

业内人士指出,在金融去杠杆背景之下,新一轮楼市调控实际才刚刚开始,购房成本还将继续加大。而另一个不可忽视的因素是,房贷利率已连续19个月处于上涨状态,当前利率与2014年的高点7%相比依然有一段上涨空间。

谁家公积金资金池见底了?

业内普遍认为,个人住房贷款率(简称个贷率)更能说明公积金余额的紧缺程度。

个贷率指的是,年度个人住房贷款余额占年度末住房公积金缴存余额的比率,这一比率能够显示住房公积金支持个人贷款买房的力度。个贷率一般以85%作为警戒线,过高表明公积金余额趋紧。

按照这一基准线来衡量,北京公积金金库里的钱紧缺吗?哪些地区的公积金资金库处于趋紧状态?我们用数据来进行说明。

根据《全国住房公积金2017年年度报告》,90度统计的结果是,在全国32个地区中,有16个地区超过了85%红线。

从上述超过警戒线的省市来看,呈现出了以下特点,其中藏着部分城市公积金吃紧的秘密:

第一,由于全国超过一半的省市个贷率超过了警戒线,导致2017年全国个贷率数字为87.27%。高个贷率主要集中在楼市市场活跃、房价基本高居不下且经济发达的区域。而像房地产低迷的青海、西藏(楼盘)等西部地区个贷率仅停留在60%左右。

其中,天津个贷率最高,达到了111.33%。值得关注的是,天津的个贷率一直处于高位,在2015年的全国地区中,天津就以101.46%的个贷率成为唯一超过100%的省级区域。

北京个贷率为94.11%,也超过警戒线,随着北京公积金新政的出台,不排除后续其他警戒线过高的省市将跟进出台政策。

第二,超过警戒线的省市,公积金提取率也较高。比如,2017年全国公积金提取率为67.98%。北京提取率高于这一平均值,达73.73%,排在前六位。另外,北京2017年提取总额为1261.91亿元,住房消费提取额度较大,为1125.17亿元 ,占到了近9成。

这意味着,如果提取额度过高,整个公积金库存额度就会比较少,而随着需求的增多,则将影响后续再使用公积金人群的购房贷款。这一点或也可以说明北京公积金资金池里余额紧缺程度。

第三,通过查询各地公积金年报,上述超过警戒线的多个地区省会城市个贷率也处于高位。比如,江苏南京(楼盘)(92%)、江西南昌(楼盘)(97%)、浙江杭州(楼盘)(95.2%)、四川(楼盘)成都(85.81%)、北京(94.11%)、天津(111.33%)、上海(楼盘)(98.68%)。

其中,部分城市已出台了公积金收紧政策,比如,北京和杭州。7月份杭州规定,职工异地购房不得提取公积金,“假离婚”购房提取公积金将被严查。

刚需们,购房成本增加只是开始

北京公积金新政一出,刚需们的压力更大了。

李想算了一笔账,以贷款120万为例,月供要多支付1000多元。但是,如果按照25年还款来计算,商贷利息比公积金利息就要多出40多万。

“调控还是在继续收紧,公积金贷款收紧了,下一步商业贷款利率仍有收紧的可能。别忘了,现在的商贷利率尽管还在涨,但和14年高点相比,整体还是处于一个低位水平。”李想说。

根据融360的数据,截至目前,首套房贷款利率确实已经连续上涨了19个月,二套房贷利率也连续上涨了15个月。7月,全国首套和二套房贷利率继续升至5.67%和6.03%,已处于阶段性高点。不过,由于当前房贷基准利率仍维持2015年10月以来4.90%的水平,因此尽管房贷利率有所上浮,但距离2014年的高点7.03%依然有较大差距。

一个值得关注的现象是,根据上海房贷利率下调仅维持了一天就被否认来看,商贷利率的调整一直处于被严格监控范围内。因此,从合理引导预期的角度来看,房贷利率也只会向上走,而不会向下回落,这么一来,刚需族的购房成本还将继续增加。

而在贝壳研究院看来,这一轮的调控波及影响的将不仅是刚需族。因此北京市场400万以下低总价房源成交占比近40%,400-700万的改善型需求占比为44%,这两部分加起来接近84%。此次公积金贷款政策的调整最直接的影响是400万以下购房者,但由于低总价房源成交减少,中间换房的链条也无法运行,即便他们对公积金的依赖不高。

刚需们的压力显然还有更多。统计局刚刚发布出数据,8月70个大中城市中,67城都在上涨,仅1城下跌,2城持平。

因此,刚需族面前呈现的画卷便是,公积金收紧,购房成本增加,商贷利率存有的上涨空间还未见顶,刚需族购房还存在成本增加的可能性,全国房价基本还在上涨,好的城市好的地段预期房价下降的想法可能也仅仅只是想法。而在长效机制的市场培育下,更多的刚需族也只能走向租赁的道路。

不过,潜伏在未来的问题是,当租房需求远远大于供给的时候,等待刚需的是什么,你懂的。

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