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房企高调持币待购 低利率催化并购潮
来源:新浪地产 2015/10/29 13:56:46

    房地产业的弱肉强食,从未像这个时代般残酷。

  近期,上市房企中天城投在其官微上正式发布“全国诚征好地”的广告,在西南和华东区域寻求优秀的投资标的。这几乎是全国首例发布并购广告的房企。

  近年来,房地产市场过剩风险加剧,行业格局大变。在“强者恒强”的态势下,并购整合已不可避免。除中天城投外,恒 大、融创等房企均在今年表达过并购的想法,万科也在资本市场有了明确的动作。

  随着过去一年来的6次降息,房地产业已进入低利率时代。这种宽松的货币环境,加之房企发债罕见的低成本,无疑将给“并购潮”创造更加有利的条件,但同样会带来潜在的风险。

  并购野心昭然若揭

  在“大鱼吃小鱼”的年代,有投资并购需求的房企不在少数,但像中天城投这样高调的并不多见。

  在其发布的广告中,对于投资的地块类型有明确的规定:住宅用地、住宅兼容商业用地,总之是“具有投资价值”的开发项目。投资区域有两个:以贵阳、成都、重庆为核心的西南区域,以上海、南京、杭州为核心的华东区域。

  中天城投对合作模式也有着明确的界定,即采取轻资产模式,整合地产基金,灵活运用金融杠杆。若采用投资模式,进入及退出的方式较为灵活;若采用融资方式,并购及资产证券化皆可。此外,其还希望广纳事业合伙人,引进跟投制度,实现风险共担、利益共享机制。

  从规模上看,中天城投只是一家中型房企。在大型房企中,有着同样需求的更是不在少数。

  今年以来,保利、恒 大、融创均有房地产项目层面的并购动作。万科则通过全资子公司,增持香港上市公司绿景中国地产的股份,意欲继续拓宽海外资金渠道。

  事实上,在今年的恒 大中期业绩会上,恒 大地产董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧就明确表示,“重组是房地产的一个主旋律,2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%,去年年底到了17%,恒 大也是并购的受益者。”

  融创中国董事长孙宏斌(博客)也做出过类似的表态,今年8月,他在融创的中期业绩会上多次强调,并购能力是未来房企需要提高的地方。因为与公开市场拿地相比,并购的成本相对较低,且能够获取较为成熟的项目。

  按照中原地产首席分析师张大伟的观点,在区域性风险凸显的情况下,惯常的“拿地-开发”策略难以同时维持房地产主业的业绩,并满足资本市场需要。相比之下,并购是实现业绩稳健增长、夯实战略布局的有效手段。

  低利率成催化剂

  从去年11月至今,央行已经连续6次降息,如今一年期贷款基准利率已降至4.35%的低位。在多数机构看来,“并购潮”正面临着最好的货币政策环境。

  中原地产认为,出于提振经济的需要,预计后续还有再次降准降息的可能性。在这种背景下,房地产业已迎来了低利率时代。这对于缓解开发商的资金压力,无疑是好消息。

  货币持续宽松带来的利好,早已在债券市场体现。

  海通证券的数据显示,今年初截至10月23日,地产债发行总额为4000多亿元,是2014年的1.8倍、2013年的近7倍。其中地产公司债(含私募债)发行量为2500多亿元、占公司债总量的49%,较去年大增。

  其中,恒 大在今年7月发行的150亿元境内债券,利率最低至5.3%。龙湖7月27日发行的5年期债券利率低至3.93%,成为龙湖史上成本最低的一笔融资。万科于9月25日发行的5年期50亿元公司债券,票面利率仅为3.5%。

  与以往动辄达到两位数的融资成本相比,这样的成本可谓十分“廉价”,甚至逼近5年期国债的利率水平。这也成为房企发行公司债规模大增的主因。

  值得注意的是,作为一把“双刃剑”,低利率的风险同样不容忽视。张大伟表示,很多二三线城市存在楼市过剩风险,高杠杆有可能会吹高这些区域的泡沫。这不仅给企业并购带来风险,同样不利于整体市场的“去库存”进程。

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